对多宗地合并如何确定终止日期的思考(作者:韩爱军 来源:《中国不动产》2017年第8期 2017-9-6)

[ http://www.whfdcdj.cn/ 来源:芜湖市不动产登记中心 2017-09-06 09:31:46 浏览次数:254]

对多宗地合并如何确定终止日期的思考

  宗地合并,最大的难点也正是在于如何统一不同宗地的不同终止日期

 


摄影/高荣唱

  当前,全国各地的不动产统一登记工作正如火如荼地开展,但在工作开展过程当中,也反映和暴露了之前分散登记时各个部门各自为政所带来的一些弊端。例如,土地使用权人为自身开发周期考虑,将一块大的宗地分成了几个小宗地分期进行开发,每个小宗地系在不同时期根据用地手续依法取得,则各个宗地的使用期限也有所不同,但是土地用途都是一致的。这在以前土地、房屋分别登记时期,分别通过相关验收、提供相应登记要件,可以独立开展登记发证工作。

  但是目前不动产统一登记,需将房屋数据进行落宗,并且关联到具体的某一宗地上,像上文提及存在多个小宗地的情况,土地权利人可能对这些小宗地进行了统一的规划和建设,建成的各幢房屋就会存在骑跨宗地的情况,而宗地之间终止日期的不同就对土地和房屋的统一登记及管理带来了矛盾和困难,此种情况如何处理成了一个亟待研究的新课题。

  针对此类权利人所有的房屋存在骑跨宗地的情况,为了实施不动产统一登记,需要对骑跨的几块宗地进行宗地合并处理并确定统一的终止日期。笔者以江苏省昆山市不动产登记中心实际工作中遇到的一个案例为例,对确定终止日期的三种办法进行比较分析,以力求为登记机构探寻理想和科学的解决方案、保护权利人合法权益提供有益参考。

  昆山市某电子厂,在昆山市某镇拥有4块相邻宗地的国有建设用地使用权,4块宗地上共有9幢厂房,其中存在厂房骑跨两个宗地的情况。4块宗地的情况分别为:宗地一,面积1909.0平方米,终止日期2051年7月3日;宗地二,面积5262.9平方米,终止日期2052年1月16日;宗地三,面积3786.5平方米,终止日期2052年1月16日;宗地四,面积973.8平方米,终止日期2056年10月8日。

  现在该企业申请进行国有建设用地使用权及地上建筑物所有权的抵押登记,根据不动产登记的要求,为了避免宗地对房屋造成的切割,必须对该地块进行宗地合并和多幢房屋管理后才能开展不动产抵押登记业务。

  对于宗地是否能够合并的问题,《国土资源部关于规范土地登记的意见》(国土资发[2012]134号)文件的规定,“宗地一经确定,不得随意调整。宗地确需分割、合并或调整边界的,应经国土资源主管部门会同有关部门同意”。因此,在满足符合土地利用规划和城市总体规划以及权利人同意的前提条件下,土地并宗开发的情况是存在的。但是此文件只是对宗地合并提出了原则性意见,对宗地合并后各个宗地不同的终止日期如何统一并无明确规定。而其实,对于宗地合并,最大的难点也正是在于如何统一不同宗地的不同终止日期。对此,笔者觉得目前主要有三种解决思路和方案。

  方案一,全部确定为最近的终止日期,这样能做到合并之后新宗地终止日期的统一。但这样部分宗地的终止日期就被提前了,也就是缩短了这部分宗地的使用年限。通过国有土地使用权出让取得的建设用地,其使用年限的变短,实际上是可利用土地并获得相应土地收益年限的缩短,进而在一定程度上影响了土地的价值,损害了宗地权利人的利益和收益。

  例如,在此文提及的案例中,可将四块宗地的终止日期全部确定为2051年7月3日,这实际上损失了宗地权利人的部分利益。如果按此终止日期进行登记的话,就需要宗地权利人出具承诺书,承诺自愿放弃其他三个宗地在2051年7月3日之后的使用权。

  方案二,终止日期全部确定为最长的终止日期,这样也能做到合并之后新宗地终止日期的统一。但是部分宗地的终止日期被延长了,一方面需要通过土地价格评估的方式计算宗地使用期限延长需要补交的出让金,同时要签订相关出让合同的补充协议,相关工作步骤和程序较为繁杂;另一方面可能存在部分宗地的总出让年限超出《国有土地使用权出让和转让暂行条例》中关于建设用地最高出让年限的规定的法律问题。

  例如,在上文提及的案例中,终止日期若全部确定为2056年10月8日,被延长使用年限的三块宗地须根据交易部门的意见补交出让金使终止日期延长至该日期。

  方案三,笔者设想能否通过计算各个宗地的平均终止日期来求取合并后宗地的终止日期。但是在实际工作中,各宗地的面积不会全部相同,所以可考虑把各宗地的面积作为权重,采用加权算术平均法计算四个宗地的平均终止日期。

  在前述案例中,以2017年7月1日为基准日期,宗地一剩余使用期限为12420天,宗地二剩余使用期限为12617天,宗地三剩余使用期限为12617天,宗地四剩余使用期限为14344天。4宗地合计总面积为11932.2平方米,经上述公式通过加权平均的方式计算得到该4块宗地的剩余使用期限为12726天,根据基准日期为2017年7月1日,即可确定4块宗地的平均终止日期为2052年5月4日。


制图/顾美玲

  需要指出的是,基准日期的选择不同,对平均终止日期的计算结果没有影响。

  以上三种方案中,方案一操作方式最为简便,但是权利人可能需要放弃部分物权;方案二在一定程度上可能会增加权利人的经济负担和时间成本;方案三提出了通过加权平均的方式计算总宗地的平均剩余期限的思路,简化补办出让手续,笔者觉得可以在实际工作中尝试运用。但是根本解决之道还是需要相关行政主管部门针对工作中出现的新情况、新问题及时加以了解研究,提出具体的指导性意见,以方便基层部门顺利地开展相关工作。

  (作者单位:江苏省昆山市国土资源局)